皆さん、こんにちは。千原です。

宅建協会足立区支部の研修会で講師を務めてまいりました。
不動産のプロに向かって何をお話ししようかな。。。と考えた結果、「タワマン裁判から、今後の相続対策実務はどうする」という内容でお話しすることにしました。

今後の不動産を活用した節税に歯止めをかけるのではないかと、業界に激震が走ったいわゆる「タワマン裁判」は、不動産のプロたちにも興味深い内容だったようです。
そこで、お話しした内容をまとめてみました。どうぞ今一度、ご確認ください。

「タワマン裁判」とは

相続したマンションの不動産評価が低すぎるとして、「伝家の宝刀」を抜いた国税当局が相続人に追徴課税をしたため、相続人が取り消しを求めて国税当局を訴えた裁判で、今年4.19に、最高裁は相続人側の上告を棄却しました。

タワマン裁判の経緯

  1. 平成20年8月　被相続人は二男の子（孫）と養子縁組
  2. 平成21年1月　信託B/Kから6億3千万円を借入し、Ａ不動産を約8億3,700万円で購入
  3. 平成21年12月 信託B/K他から4億2500万円を借入し、Ｂ不動産を約5億5,000万円で購入
  4. 平成24年6月　被相続人（９４歳）死亡、相続開始
  5. 平成25年3月　Ｂ不動産を約5億1,500万円で売却
  6. 平成25年3月　相続税０円で申告書提出
  7. 平成28年4月　税務署から更正処分等を受ける
  8. 平成28年7月　相続人は審査請求
  9. 平成29年5月　国税不服審判所が審査請求を棄却
  10. 平成29年11月 取り消しを求めて東京地裁に提訴
  11. 令和元年8月　東京地裁判決、相続人が敗訴
  12. 令和2年6月　 東京高裁判決、相続人が敗訴
  13. 令和4年3月　 最高裁弁論
  14. 令和4年4月　 最高裁判決、相続人が敗訴

相関図

被相続人（元不動産会社社長）
相続人：妻、長男、長女、次男、孫養子（次男の子）

伝家の宝刀「総則6項」が適用されたワケ

  1. 相続直前の孫養子、不動産購入
  2. 短期間での不動産売却
  3. 信託Ｂ/Ｋからの融資目的
  4. 取得価格と相続評価の乖離

今後の相続対策の実務で気を付けること

  1. 早期の相続税対策
  2. 極端な相続税対策は注意
  3. 節税以外の購入目的を明確にしておく
  4. 相続後5年以内に不動産を売却しない

さいごに

日経新聞の調べでは、伝家の宝刀が適用された例は過去11年間に9件あったそうです。
非上場株式の資産評価など実態と乖離する場合があり、記憶に新しいHOYA社長の遺族の申告漏れや中央出版の創業家、キーエンス創業家などがそうだと言われています。